変動金利・固定金利

住宅ローンを借りる際、「変動金利」と「固定金利」に悩まれると思います。

ここでは「変動金利」と「固定金利」についてご説明します。

「変動金利」

変動金利とは6か月毎に住宅ローン金利が改定される商品です。でも6か月ごとに返済額

が変わるものではありません。（元利均等払いの場合）　

6か月ごとに金利の動向で返済額が変わってしまうと消費者も大変です。

その為多くの変動金利型の住宅ローンは5年間返済額が変わりません。

毎月支払う返済額は元本＋利息の合計です。金利が変動すると支払額が一定でも元本と利息

のバランスが変わってきます。

（※正確な金額についてはお使いの金融機関にお問い合わせください。）

では変動金利はどのように決まるのでしょうか？

変動金利は国内情勢や景気に左右される短期プライムレートに連動します。

1989年以前は各銀行が公定歩合に連動した金利に信用リスクを上乗せしていましたが

1989年以降は譲渡性預金（CD）など市中金利に連動しています。

その金利水準も日銀の政策金利によります。変動金利の動向を見るには日本銀行の政策

に注目する事が重要です。2022年6月現在、日本銀行は低金利政策を続けております。

この政策が転換されるまで住宅ローン変動金利が大幅に改定されることは基本的には

ありません。

「変動金利」を選ぶ際金利が急騰すると将来の返済計画が大幅に狂うという事になります。

金利の急騰によって消費者の支払い延期を押さえる為に業界では「25％ルール」という

ものがあります。

「２５％ルール」とは

金利が上昇し、５年ごとの返済額見直しの結果返済額が増える事になった場合、変動金利型の住宅ローンには「新しい返済額は、前回の返済額の２５％増が上限」というルールが

あります。つまり返済スタート時の返済額が１０万円の場合、どんなに金利が上昇しても、

５年後に見直された返済額は12万5000円が上限という事になります。

因みに金利水準によりますが1％の金利が25％返済額が増えるために4.65%に上昇した際

2％では4.8％まで上がる必要があります。

変動金利を採用される場合、将来の金利上昇に備えて商品の性格をご理解頂く事を推奨いたします。

「固定金利」

固定金利は住宅ローンの設定時に5年から35年の期間で固定金利での融資を受けられます。

35年ローンを5年固定金利で借りた場合5年経過後、固定金利を継続する場合と変動金利へ

移行する選択ができます。（※自動的に変動に移行する場合もありますので金融機関に

お尋ねください。）

では固定金利はどのように決まるのでしょうか？

固定金利は日本国債の金利を参考に決まります。日本国債は多くの商品が発行されていま

すが2年債、5年債、10年債、20年債、30年債を指標として採用しているところが多い

です。国債は上場されていて金融機関が毎日市場で取引しています。住宅ローンを扱う金融機関も市場での金利を基に住宅ローン金利を設定しています。市場で取引するという事は

金利は市場で決まります。毎日の為替や株式市場に影響を大きく受ける事になります。

ですので変動率が大きくなります。

総支払額が大きく変わる可能性もあるので固定金利を採用される方は

借り換え易い期間を選ばれることを推奨します。

基本的に金利は短期ほど低く長期ほど高くなります。

長期での借り入れは総支払額を決定できるため安心ではありますが、景気や金利動向により

最終的な支払額は大きく変わります。

住宅ローンをメンテナンスする事は総支払額を大きく左右する事になります。

借りた後も是非、住宅ローンと上手に付き合って総支払額をコントロールしてみてください