ネットで住宅ローンを検索すると最低金利が表示されます。
「こんなに低金利で借りられるんだ！」と資金計画を建ててみますが、いざ金融機関に行ってみると最低金利にはそれなりの条件があり結局少し高い金利を契約される方が多いです。仕組みはどうなっているのでしょうか？
【住宅ローンの仕組み】
金融機関の住宅ローンは基準金利が設定されており提示される金利は店頭金利からの優遇金利が全期間マイナスされる方式を取っています。
銀行（参考）より
◎全期間型（変動金利）年0.475％／店頭金利より最大年▲2.005%
◎当初型（10年固定金利）年0.945％／店頭金利より最大年▲2.655%
◎超長期（全期間30年超35年以内 固定金利）年1.195％
となることもあります。
電気ガス等口座振替や給料振り込みなどをプラスすると更に金利が低くなるものもあります。（環境配慮型住宅なら更に▲0.01%）
【例えば5000万円を銀行で借り入れたある月の金利と支払い例になります】
住宅ローンは保証料・融資手数料の組み合わせで前もって支払う額、金利水準が決まってきます。
この項では住宅ローンの基本的な3タイプについてご説明します。
（１）融資手数料型（２）保証料一括前払い型（３）保証料・金利上乗せ型
（１）融資手数料型
●店頭金利：2.475%—▲2.08%（優遇）＝適用金利：0.395%
●借入金額：5,000万円／月額：127,485円
融資手数料型に向いているのは返済額を抑えたい方です。保証料型に比べて適用させれる金利が低いため、毎月の返済額だけでなく最終的な返済額も抑えられます。契約時に手数料を支払う事になりますので、自己金として事前に準備しておく必要が
あります。また融資手数料型では借入金額の2.2％（税込み）の手数料がかかりますが、繰上げ返済を行っても契約時に支払った手数料は戻ってこない事に注意が必要です
※融資手数料とは
住宅ローンの受付から完済に至る事務費用相当としてご融資の際に当社が申し受ける手数料。
（２）保証料一括前払い型 金利：融資手数料型＋0.055％
●店頭金利：2.475%—▲2.025％（優遇）＝適用金利：0.45%
●借入金額：5,000万円／月額：128,690円
①保証協会の意義
住宅ローン保証料とは、ローン契約者が万が一返済できなくなった時に、金融機関は住宅ローンを保証会社に移管する事で損失を回避します。ネットでは保証会社に返済を肩代わりしてもらうために納めるお金とあります。
※１住宅ローンは利用者に年収の何倍もの金額を長期間貸し出すため保証協会の存在は避けて通れません。保証協会がないと銀行は万が一返済が滞った時の為に連帯保証人が必要となります。審査も慎重で時間がかかる事になります。住宅ローンに連帯保証人が必要ないのは保証協会の存在が大きいです。保証協会があるせいで住宅が買いやすくなっています。
※１保証会社に返済を肩代わりしてもらうために納めるお金とありますが、住宅ローンを払う先が銀行から保証協会に変わるだけですので返済義務は変わりません。
②保証料一括払いは古くからある住宅ローンの基本形です。他の商品はこの商品からの派生となります。
この商品の特性は繰り上げ返済をして出来る限り早く返済したい方にお勧めとあるように繰り上げ返済をすると保証料の一部が返還されます。
保証料は借入期間により異なります。2022年6月現在35年の場合借入金額100万円当たり20614円がかかります。
他の期間は以下リンクをご確認下さい。
(3)保証料・金利上乗せ型 金利：融資手数料型＋0.255％
●店頭金利：2.475%—▲1.825％（優遇）＝適用金利：0.65%
●借入金額：5,000万円／月額：133,134円
この商品は月々の金利に保証料を上乗せしているため初期経費を抑えたい方向けです。保証料が金利に含まれているため繰り上げ返済をした場合、総額の保証料の額は減りますが一括で払っていないので割戻金は発生しません。
以上のような金利パターンがありますので資金計画を建てる際、ご自分に合った商品を選んでください。
※ローン契約（金銭消費貸借契約）には別途下記費用が掛かります。
・印紙税
・抵当権設定登記の諸費用
・保証会社事務取扱手数料がかかってきます。